Recorrer ao crédito imobiliário está entre as soluções mais procuradas por quem deseja comprar um imóvel, mas não dispõe de dinheiro suficiente para fazer o pagamento à vista.

O sistema, de fato, facilita a compra da casa própria, mas, como ocorre com qualquer modalidade de empréstimo, o financiamento que é destinado ao pagamento de imóveis também cobra juros, que, ao longo do período contratado, são pagos juntamente com a quantia que foi emprestada.

Para efeito de cálculo da forma como será feito o pagamento do valor emprestado mais os juros, as instituições financeiras utilizam dois sistemas básicos: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price.

Confira, nesse post, como funciona cada um deles.

A amortização

Antes, porém, é preciso deixar claro o que é “amortização”, que é um conceito relacionado ao pagamento parcelado de uma dívida.

Afinal, quando uma pessoa toma uma determinada quantia emprestada junto a uma instituição financeira, no contrato de empréstimo, ela assume o compromisso de pagar parceladamente aquela mesma quantia, que será acrescida dos juros, além da correção monetária e de seguros e de outras taxas que a instituição possa cobrar.

Para entender como o cálculo das parcelas é feito também é interessante ter em mente outros conceitos, que são:

• o principal da dívida, que é a quantia que é tomada em empréstimo;
• a taxa de juros, que serve para calcular a remuneração que a instituição financeira cobra para emprestar o dinheiro;
• a correção monetária, que é um percentual que é aplicado sobre o valor do empréstimo para compensar a desvalorização do dinheiro perante a inflação.

A composição das parcelas

Quando alguém paga uma parcela de um financiamento, portanto, está quitando uma parte que é referente ao principal da dívida, uma parte que corresponde aos juros, outra à correção monetária e uma que cobre as taxas administrativas e os seguros que as instituições financeiras cobram para conceder o empréstimo.

Ora, é fácil compreender que, na medida em que as prestações vão sendo pagas, o valor da dívida vai diminuindo. Assim, o montante sobre o qual os juros são cobrados também reduz. Ou seja, a dívida vai sendo amortizada.

Existem diferentes formas para calcular a amortização e uma delas deve ser escolhida pelo mutuário, antes de mesmo da assinatura do contrato, momento em que a modalidade será definida.

Sendo assim, é importante entender como é feito o cálculo da amortização da dívida, no qual são utilizadas as duas formas básicas já mencionadas, que são o SAC e a Tabela Price.

SAC

No SAC, para o cálculo do parcelamento é considerado um valor do principal da dívida que permanece fixo durante todo o período. Enquanto os juros são maiores no princípio do pagamento, na medida em que o tempo vai passando, eles vão sendo reduzidos.

Assim, as parcelas iniciais do sistema SAC são maiores, se comparadas com o sistema que utiliza a Tabela Price. Porém, como a parte que é correspondente ao principal da dívida permanece fixo e como os juros são decrescentes, ao longo do tempo as prestações também vão diminuindo.

A grande vantagem do sistema está em pagar menos juros do que aqueles que são cobrados no sistema Price, como veremos a seguir. Porém, há o inconveniente dos valores iniciais serem mais altos.

Tabela Price

Para efeito de cálculo das prestações, utilizando a Tabela Price, todo o montante dos juros que serão cobrados ao longo do período é somado ao principal da dívida. Em seguida, é feita a divisão do total pelo número de parcelas fixado em contrato.

Assim, há um valor constante de parcela a ser pago, no que diz respeito ao pagamento do principal da dívida e dos juros.

Na prática, o que ocorre quando o sistema Price é utilizado é que no início do parcelamento paga-se uma parte maior correspondente aos juros e uma parte menor correspondente ao principal da dívida.

Com o tempo, começa a haver uma inversão dessa condição, até que, no final do parcelamento, o mutuário pagará em cada parcela uma parte pequena dos juros e uma parte maior correspondente ao principal da dívida.

Com a Tabela Price as parcelas iniciais são menores do que aquelas que serão cobradas, se utilizarmos o SAC no cálculo da amortização. Por outro lado, pelo Price o custo final do empréstimo e as parcelas finais serão maiores do que na Amortização Constante.

Sacre

Apenas para efeito de informação, vale dizer que existe ainda o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), que é uma combinação do SAC com a Tabela Price. Porém, essa opção de amortização não merece maior detalhamento aqui, uma vez que é utilizada pelas instituições financeiras somente para casos muito específicos de financiamento.

Comparação entre os tipos de financiamento

Por meio desse comparativo elaborado pela Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), é possível ter uma ideia geral sobre a diferença entre o SAC e a Tabela Price.

Vamos tomar como exemplo um empréstimo bancário qualquer com valor de R$100 mil e prazo para pagamento de 10 anos, com cobrança de juros de 14% ao ano, o que corresponde a 1,16% ao mês.

Fazendo os cálculos utilizando a Tabela Price teremos prestações mensais de R$ 1.552,86 e no final do período de pagamento o mutuário terá desembolsado R$ 186.319. A primeira prestação seria composta por R$ 1.160, valor correspondente aos juros cobrados, ou seja, 1,16% de R$ 100 mil, e por R$ 392,86, que serão destinados ao pagamento do principal da dívida.

Na segunda parcela, por sua vez, o saldo devedor será reduzido para R$ 99.607,14 (R$100 mil — R$ 392,86), valor sobre o qual seriam calculados os juros de 1,16%, que daria R$1.155,40.

Ou seja, menos do que os juros cobrados anteriormente. Porém, como a prestação permanece em R$1.552,86, o valor referente ao principal da dívida será maior do que foi na primeira parcela, chegando a R$ 397,40.

Se utilizarmos o SAC para o empréstimo do exemplo, a primeira prestação seria de R$2 mil, resultantes de R$833 de pagamento do principal da dívida, mais R$1.167 de juros.

No mês seguinte o referente ao principal da dívida continuaria sendo R$833, mas os juros seriam reduzidos para R$1.150 — que é 1,16% do saldo devedor deduzido do valor da primeira parcela.

Portanto, a parcela a ser paga de R$1.983 seria menor e o valor total a ser pago no final do financiamento seria de R$ R$ 172.796.

Note como, de fato, as prestações iniciais do SAC são mais caras do que as da Tabela Price e como o valor total da dívida também é maior.

Correção monetária

É preciso ressaltar que qualquer que seja o sistema utilizado para calcular a amortização, haverá também o acréscimo da correção monetária que, como já vimos, nada tem a ver com a cobrança de juros. Esse percentual refere-se unicamente à correção do valor emprestado, considerando a inflação.

Você ficou com alguma dúvida sobre o que é SAC ou Tabela Price? Deixe aqui o seu comentário! Teremos prazer em ajudar.