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21 dez 2015

Muitos brasileiros sonham em ter o seu imóvel próprio e passam longos meses ou até mesmo anos juntando dinheiro para comprá-lo. No entanto, além de ter o dinheiro em mãos, é necessário que os consumidores estejam atentos para os possíveis índices, documentos e valores que serão cobrados na transação imobiliária, como o INCC.

O INCC é exatamente uma dessas referências em questão: tal índice é muito importante para a compra e venda de imóveis. A partir dele, torna-se possível analisar a evolução dos gastos das construções habitacionais, o que envolve a aquisição de materiais, mão de obra e equipamentos. Você sabe por que o INCC é cobrado? Quer saber mais informações a respeito do assunto, para se planejar melhor na sua futura transação imobiliária? Então veja o nosso post, leia-o até o final!

O que é INCC e por que ele é cobrado?

Elaborado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), o INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção. Ele tem o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das construções habitacionais. Geralmente, ele é cobrado para corrigir contratos na compra de imóveis, enquanto uma obra ainda está sendo construída.

A análise envolve equipamentos, materiais, mão de obra e serviços utilizados na construção. Atualmente, a coleta de dados para essa apuração é realizada em sete capitais do Brasil – são elas: Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre, São Paulo, Salvador, Belo Horizonte e Recife.

Como o INCC surgiu?

A primeira menção a um índice que avaliava o custo (e a variação) da construção foi o ICC (Índice de Custo da Construção), divulgado inicialmente no início da década de 1950, mas de abrangência apenas na cidade do Rio de Janeiro. Poucos anos depois, o órgão que era responsável por tal referencial na época, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) passou a acompanhar os dispêndios com as construções em outras cidades também.

Diante das inovações nas formas de construção, percebeu-se a necessidade de fazer uma incorporação de novas especialidades de mão de obra e produtos no ICC. Assim, em 1985, passando inclusive a integrar o cálculo do Índice Gerais de Preços (IGP), o antigo ICC passou a ser denominado INCC.

Que outras observações importantes podem ser feitas sobre o INCC?

Vale apontar ainda que o INCC também é feito sobre as chaves, além de incidir sobre os balões e outros valores importantes em um projeto imobiliário. A cobrança é feita até final da construção, ou melhor, de sua quitação – e só pode ser feita quando o imóvel está na planta.

O INCC não pode ser cobrado com juros. Porém, cabe o reajuste, e isto será feito em cima do saldo devedor e não sobre o valor total do apartamento ou casa. Para não passar por imprevistos, é fundamental que se faça uma boa análise do imóvel, juntamente com um bom planejamento, de sorte a colocar no papel quais serão os custos e documentos necessários. Só que para que todos os aspectos do INCC se façam assistidos, é preciso que outros pontos sejam levados em consideração, como o VGV, o Habite-se e a Incorporação Imobiliária, por exemplo.

O que é o VGV?

Quando se fala de INCC também se discute muito sobre o VGV. Essa sigla significa Valor Geral de Vendas, e para calcular este valor é necessário somar o valor potencial de vendas de todos os locais de um negócio que será lançado. Por exemplo: uma construtora deseja lançar um empreendimento com 70 apartamentos, em que cada um sai por R$ 350.000,00. Dessa forma, o Valor Geral de Vendas deste negócio será de R$ 24.500.000,00 – o que significa que tal empreendimento pode originar o valor supracitado nas receitas. Porém, é possível que ele não gere este valor, porque muitos fatores podem influenciar na receita total, como a margem de negociação, alteração nos preços do mercado imobiliário, entre outros. A vantagem do VGV, neste caso, é auxiliar na identificação do potencial comercial que o empreendimento terá.

Qual a importância do VGV para o mercado de imóveis?

Além de auxiliar na análise da viabilidade do projeto, partindo de uma visão comercial, este indicador ajuda na hora de definir o orçamento da construção, também auxiliando no desenvolvimento da companhia no mercado, das verbas relacionadas à administração, e outros fatores. 

Foi possível constatar, por meio de uma pesquisa feita pela Folha Online em 2006, que de 3% a 6% do VGV são gastos em marketing pelas incorporadoras de São Paulo. No entanto, a maneira que este percentual vai ser distribuído nessas ações de marketing varia de acordo com o perfil de cada projeto, aspectos principais do produto e o seu público-alvo. Na maioria das vezes, uma grande parte desse valor é investida em pontos de venda, porque são nesses locais que os imóveis são adquiridos.

O que é o Habite-se?

Aqueles que pretendem morar em um novo apartamento ou imóvel, no geral, já devem ter ouvido muito sobre um documento em especial, que é primordial para a entrega do imóvel depois de ser finalizado. Este documento é chamado de Habite-se e sua emissão se dá pela prefeitura da cidade onde a pessoa irá morar.

O documento atesta que a obra foi realizada de acordo com as exigências da legislação em que a construção foi feita. Ou seja, essa certidão indica que o imóvel já pode ser habitado. Para que o consumidor retire o Habite-se, é preciso que ele faça o pedido para o órgão competente da prefeitura local, que oferece uma vistoria no imóvel para analisar se o que foi realizado está de acordo com o projeto inicial que a prefeitura aprovou.

O que é Incorporação Imobiliária?

Outro documento muito importante – a Incorporação Imobiliária – é registrado em cartório, o que garante mais segurança para o consumidor no que diz respeito à idoneidade do incorporador, às condições técnicas, às metragens e aos aspectos principais do imóvel, exigências para se conviver em condomínio e a legalidade do empreendimento.

A incorporação é feita quando uma pessoa, seja física ou jurídica, assume o comprometimento de realizar a construção de uma obra imobiliária, podendo ser apartamentos ou áreas comuns. Dessa forma, é possível que o incorporador comercialize as unidades na fase da planta ou enquanto a obra é levantada.

O INCC funciona para garantir mais segurança para o consumidor, com o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das construções habitacionais e é muito importante para a compra e venda de imóveis.

Você tem outras dúvidas sobre o INCC? Deixe suas perguntas nos comentários, que nós iremos responder para ajudá-lo no que for possível!

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