Depois da explosão na venda de imóveis no Brasil, ocorrida nos últimos anos, o mercado imobiliário vem passando por um momento de acomodação (natural) dos preços, intensificado pela crise econômica e pela maior rigidez na concessão de crédito. O momento então é ruim para quem quer comprar? Não, muito pelo contrário. Este cenário é sinônimo de maior flexibilidade, maiores descontos e incentivos por parte das construtoras, aumentando a possibilidade de fazer um bom negócio e de se livrar do aluguel de uma vez por todas.

O problema é que a ausência de explicações adequadas aos mutuários faz com que estes assinem documentos de promessa de compra e venda sem conhecerem nem 50% dos encargos, taxas e incidências de juros que terão de arcar ao longo do período de financiamento (e na etapa posterior à entrega das chaves). Por isso, hoje você irá descobrir, definitivamente, toda a burocracia, documentação e os valores que estão envolvidos na compra e transferência de imóveis. Confira:

Durante a construção: entrada + semestrais + anuais + chaves

Na mente da maioria das famílias brasileiras a compra de um imóvel na planta, por exemplo, envolve apenas 2 etapas: entrada e parcelas de financiamentos. Entretanto, esta ideia está bem distante da realidade.

Além da entrada, o comprador irá ter pela frente — até a entrega do imóvel pronto — as parcelas mensais, com incidência de correções. Aqui está o primeiro equívoco. Muitas famílias fazem as contas contando como se as parcelas fossem fixas durante a obra, mas não são. A partir da segunda parcela, o valor mensal será corrigido, sucessivamente, pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) que, embora discreto (o percentual mensal raramente passa da casa de 1%), aos poucos, vai mudando consideravelmente o valor das parcelas e, sobretudo, o saldo devedor.

Dessa maneira, o ideal é que a família consulte a série histórica do INCC e simule os valores finais das mensalidades durante a fase de obra, bem como o possível saldo devedor final. Tudo para manter as contas dentro das possibilidades do seu bolso, em todos os momentos da dívida.

Além disso, ainda antes das chaves, as construtoras costumam inserir parcelas extras, anuais (ou semestrais) e a temida “parcela de chaves”, cujos valores exatos dependem da negociação feita antes da assinatura do instrumento de promessa de compra e venda.

Cuidado com a tentação de jogar valores mais altos para o final. Isso pode sobrecarregá-lo no futuro e resultar em colapso financeiro (com a consequente perda do imóvel). Procure jogar os maiores valores no início, sobretudo, na entrada. Parcela de chaves, anuais e semestrais devem ser fixadas com base na soma das sobras de salário ao longo do ano. Não fixe valores fantasiosos, contando com a sorte.

Após a entrega das chaves

Aqui um outro equívoco acontece: achar que tudo termina quando as chaves são entregues, sobrando apenas o saldo devedor a ser financiado pelo banco. A conversa é um pouco mais detalhada.

Após a entrega das chaves, restará um saldo devedor, que não foi quitado ao longo da obra diretamente com a construtora (se a compra foi de um imóvel já pronto, o saldo final será a diferença simples entre o valor do imóvel e a entrada). Nesse momento, a conversa passa a ser com o banco escolhido.

Taxa de avaliação do imóvel (cobrada pelo banco)

Para que o banco aprove seu financiamento, serão exigidas comprovações de renda, de trabalho, de bens, de ausência de restrição em órgãos de proteção ao crédito, etc. — o rol de documentação é extenso, confira aqui.

O banco fará uma minuciosa avaliação de seu perfil, avaliando idade, valor do imóvel, valor a ser financiado, renda líquida mensal comprovada (a parcela não pode comprometer mais de 30% dessa renda), estabilidade profissional, etc. Após esse momento, a instituição ainda enviará um profissional para avaliar o imóvel, o qual ficará em garantia em nome do banco (alienado), até a quitação total do saldo devedor (só depois do pagamento integral da dívida é que será dada a entrada na escritura, em nome do proprietário). Essa avaliação tem um custo (cerca de R$ 1.500,00) e será cobrada antes da incidência da primeira parcela de financiamento.

ITBI (tributo pago à prefeitura)

Além da taxa de avaliação do imóvel, há ainda o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), um tributo pago ao município e que não costuma ultrapassar os 3% sobre o valor venal (calculado pela prefeitura).

Esse imposto é exigido após a entrega das chaves, deve ser pago à vista e costuma ser cobrado da seguinte forma:

• 0,5% sobre o valor financiado, até um determinado teto (que varia de cidade para cidade);
• 2% sobre o valor restante do valor venal.

A boa notícia é que o valor venal calculado pelas prefeituras costuma ser bem menor do que o valor de avaliação feito pelo banco.

Taxa de registro cartorário para transferência de imóveis

No caso de imóveis financiados, serão necessários 2 registros em cartório (que também deverão ser pagos à vista): ato de transmissão e garantia fiduciária ou hipotecária. Os registros costumam ficar entre 1% e 1,5% do valor venal da propriedade.

Perceba que o ITBI e os registros cartorários serão cobrados na mesma época, o que exige planejamento financeiro prévio para dar conta desses valores — juntos, costumam alcançar cerca de 3% do valor venal do imóvel.

Vale lembrar que a Lei 6.015/73 garante 50% de desconto nas taxas cartorárias para a compra de primeiro imóvel, adquirido para fins residenciais e que tenha sido financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação — SFH. O comprador deve exigir o desconto no cartório, haja vista que a maioria dos registros notariais, em meio ao oceano de documentação e burocracia, não divulga esse benefício.

Muita atenção ao Custo Efetivo Total — CET de seu financiamento

Muitos bancos, em suas simulações de crédito imobiliário, dão ênfase total aos juros nominais, sendo que esse referencial não incorpora o valor do seguro e taxas de administração. Esqueça os juros nominais: o patamar de comparação deve ser sempre o Custo Efetivo Total — CET.

Vale lembrar também que nem sempre as ofertas dos bancos públicos são mais vantajosas em relação às instituições privadas. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, recentemente divulgou a redução no limite máximo de financiamento de imóveis usados, de 80% para 50% (que vale para os compradores que utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — SBPE).

Como pode ser percebido, a compra ou transferência de imóveis é cercada de documentação, burocracia e algumas taxas ou incidências, que costumam não ser lembradas no momento da assinatura do documento de aquisição. Por isso, fique de olho!

E como estão seus planos para compra da casa própria? Qual seu planejamento? Compartilhe suas experiências e desejos conosco!